Gdzie te mieszkania?

W „minionej epoce” własne mieszkanie było wielkim marzeniem każdej rodziny, szczególnie młodej pary. Winę za ten stan rzeczy kładziono na system centralnego planowania, który promował budowę wielkich fabryk, wydatki na zbrojenia i aparat bezpieczeństwa kosztem potrzeb zwykłego obywatela. Minęło ponad 30 lat od upadku tego nieludzkiego i nieefektywnego systemu, a mieszkań nadal brak – szacunki mówią o niedoborze 2 milionów. Co więcej, przystępność cenowa, na przykład mierzona wysokością przeciętnego kosztu mieszkania do średniego rocznego zarobku, wcale się nie poprawia. Firma doradcza Deloitte wyliczyła, że w 2016 r. wskaźnik ten wynosił dla Polski 7,7 roku, a w 2022 r. już 8,1.

POPYT I PODAŻ

Wiele kłopotów gospodarczych można sprowadzić do jednego zdania: gra sił popytu i podaży. Jeśli pierwszy czynnik rośnie szybciej od drugiego, to cena musi iść w górę. Zatem odpowiedź na palące nas pytanie wydaje się oczywista: w trakcie transformacji sektor budowlany, teraz już prywatny, nie nadążał za popytem.

Niestety, sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Budowano zbyt mało mieszkań, ponieważ w tej branży występuje wielka bariera – podaż ziemi. Obszar, który w miastach można zapełnić budynkami, jest ograniczony i aby temu wyzwaniu zaradzić, konieczny jest rozwój infrastruktury, który tereny położone na obrzeżach miast – albo wręcz poza nimi – „przybliży” do centrum. Tutaj konieczne jest sprawne planowanie przestrzenne i spore nakłady finansowe. W tym zakresie nie zanotowaliśmy wielkich postępów po 1989 r., jeśli wręcz nie odnotowaliśmy regresu.

W ostatniej dekadzie popyt gwałtownie wzrastał, bo przybyły do nas setki tysięcy uciekinierów z Ukrainy, często zamożnych. Kolejnym niesłychanie ważnym czynnikiem jest „Zielony Ład” i związane z nim wymogi. Owszem, ocieplanie domów daje oszczędności, ale wiadomo, że bilans kosztów i pożytków jest ujemny, tym bardziej że największe oszczędności już dawno zostały uzyskane, a dziś mamy do czynienia z marginalnymi korzyściami. Wytwórstwo materiałów budowlanych jest bardzo energochłonne, a w wyniku wojny rosyjsko-ukraińskiej ceny ropy naftowej i gazu poszły w górę. Skoro rosną koszty produkcji (w światowej skali), to i ceny towarów muszą iść w górę.

KONKURENCJA DLA KOWALSKICH

Niedostateczna podaż mieszkań jest także skutkiem konkurencji z kilku stron. Pierwszą są inwestorzy, bogate osoby i fundusze inwestycyjne, które kupują mieszkania niekoniecznie po to, aby je potem sprzedać lub wynająć, ale jako lokatę kapitału. Jest to zjawisko znane na całym świecie. Nieruchomości są atrakcyjną formą inwestycji w czasach inflacji, a z takim zjawiskiem mamy właśnie do czynienia. Według szacunków NBP w ostatnim czasie aż 70 proc. transakcji na rynku pierwotnym (nowe mieszkania) to były właśnie zakupy tego typu. Niektórzy analitycy pocieszają, że to spora przesada i tylko 50 proc. mieszkań jest kupowanych w tym celu. Niemniej nawet ten niższy wskaźnik jest wstrząsający, bo na przykład w USA wynosi on tylko około 25 proc. Mówiąc wprost, nad Wisłą przeciętny obywatel ma do czynienia z dużo większą konkurencją ze strony możnych niż przeciętny Amerykanin.

Kolejnym „konkurentem” są turyści – coraz więcej mieszkań jest przeznaczanych pod krótkoterminowy wynajem. Internet i takie przedsiębiorstwa jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo niesłychanie uprościły procedurę rezerwacji mieszkań i domów dla turystów. To zjawisko przybrało całkiem pokaźne rozmiary i zwykli mieszkańcy podejmują kroki mające na celu zmianę tego stanu rzeczy. Władze hiszpańskiej Barcelony właśnie podjęły decyzję o zaprzestaniu udzielania licencji pozwalających wynajmować mieszkania i do końca 2028 r. wszystkie 10 tys. mieszkań, które miały takie pozwolenie, ma zakończyć swą działalność. W ostatnich latach Barcelona zlikwidowała także ponad 9 tys. nielegalnych interesów tego typu.

Na niekorzyść przeciętnego Polaka działa również postępujące rozwarstwienie dochodowe. Mamy grupę ludzi, którzy zdobyli niemały majątek i stać ich na to, żeby kupić sobie drugi dom czy mieszkanie, w którym przebywają tylko podczas urlopu albo weekendów. Oczywiście, wzrost zamożności jest w najwyższym stopniu pożądany, ale pod warunkiem, że nie jest wynikiem wadliwego systemu podatkowego.

W sumie analiza gry sił popytu i podaży nie pozostawia złudzeń – ceny muszą szybko wzrastać.

PUSTOSTANY

W ekonomii rozróżniamy dwie formy rozwoju: ekstensywną (więcej tego samego) i intensywną (lepsze wykorzystanie istniejących środków). Ta druga forma jest bardziej pożądana, ale niestety, w przypadku Polski i budownictwa mieszkaniowego (ogromne niedobory) nie była możliwa. Niemniej obowiązkiem każdej władzy jest stworzenie warunków do najbardziej efektywnego wykorzystania posiadanego majątku.

Spis ludności z 2021 r. wykazał, że z jednej strony mamy do czynienia z istotnym deficytem mieszkań, ale z drugiej mamy posiadać ponad 1,5 mln pustostanów. Jednym słowem, jeśli bardziej efektywnie wykorzystamy istniejące zasoby, to w niemałym stopniu zaradzimy naszemu kłopotowi. Eksperci ponownie wyrazili wątpliwości co do wiarygodności danych podanych przez GUS, na co urząd odpowiedział, że dane na temat pustostanów były dodatkowo sprawdzane poprzez informacje tyczące się zużycia energii elektrycznej w danej jednostce mieszkaniowej. Zatem wygląda na to, że istniejące zasoby mieszkaniowe nie są w pełni wykorzystane.

Podobna sytuacja panuje i w innych państwach i tam też opracowano metody poprawy efektywności w tym zakresie. Na przykład we Francji opodatkowano pustostany i ich liczba miała spaść o 13 proc. Jeszcze lepsze wyniki osiągnięto w kanadyjskim mieście Vancouver, gdzie podobny krok przyniósł spadek liczby pustostanów o 25 proc.

Tu wypada nadmienić, że w wielu państwach od dawna nieruchomości są obłożone podatkiem katastralnym, czyli od wartości. W Polsce słowo „kataster” wywołuje stanowcze sprzeciwy. Niemniej albo w którymś momencie rozpoczniemy dyskusję w kategoriach interesu narodowego, a nie plemiennego, albo Polska stoczy się w niebyt. Zatem, do rzeczy.

JAKI PODATEK?

W Polsce obowiązuje podatek od mieszkań, ale nie ma charakteru ad valorem, tylko od metrażu, i obecnie wynosi nie więcej niż 1,15 zł/mkw. Tym sposobem właściciel mieszkania, którego cena rynkowa wynosi 50 tys./mkw. (nie jest to wartość abstrakcyjna), płaci tyle samo (nie więcej niż owe 1,15 zł/mkw.), co właściciel mieszkania, którego cena rynkowa wynosi tylko 5 tys./mkw. W rzeczywistości mamy tu zatem do czynienia z formą podatku regresywnego (im wyższy dochód, tym mniejsze opodatkowanie), podczas gdy zdecydowana większość ekonomistów za sprawiedliwy uznaje system odwrotny – podatek progresywny. Nie jest to jedyny przykład podatku obowiązującego w Polsce, formalnie liniowego, który w rzeczy samej jest regresywny, czyli bardziej obciąża biednych niż bogatych. Dodajmy, że sensowny podatek od nieruchomości powinien nie tylko zależeć od wartości, ale też zaczynać się od pewnego pułapu, dajmy na to 500 tys. – właśnie po to, żeby nim nie obciążać biedniejszych i rodzącej się klasy średniej.

Wprowadzenie podatku od pustostanów jest kłopotliwe, bo trudno jest zdefiniować pustostan. Natomiast obłożenie nieruchomości podatkiem katastralnym połączone z „odpisem” da podobny skutek – istotnie zmieni bodźce ekonomiczne, które w tej chwili promują inwestowanie w mieszkania. Alternatywą w stosunku do lokowania pieniędzy w nieruchomości jest na przykład zakup akcji, a zyski kapitałowe są obłożone podatkiem w wysokości 19 proc. Natomiast ktoś, kto sprzeda nieruchomość po upływie pięciu lat od daty zakupu, jest zwolniony z tego podatku. Ponieważ w ciągu owego okresu mieszkanie nie jest poważnie opodatkowane, to inwestowanie w mieszkania staje się atrakcyjne w stosunku do zakupu akcji. Zatem sensownie ustawiony podatek katastralny może umożliwić osiągnięcie kilku celów naraz: mniejszy popyt na mieszkania ze strony inwestorów, czyli bardziej przystępne ceny dla Kowalskich, lepsze wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych (podatek katastralny stanowi bodziec do wynajmu), a także bardziej efektywną alokację oszczędności osób bogatych, które dziś kupują domy i mieszkania, bo system podatkowy czyni tę formę inwestowania intratną.