Zakup nieruchomości – mieszkania czy działki – często jest poprzedzony zawarciem umowy przedwstępnej.
fot.pixabay.com/CC0
Ma ona na celu określenie warunków przyszłej umowy, a co najważniejsze, pozwala kupującemu na podjęcie starań w banku o udzielenie kredytu na zakup. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Dla swojej ważności powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży takimi elementami jest przedmiot umowy i jego cena. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nie określa tych elementów, tj. rzeczy która zostanie sprzedana i jej ceny, to nie dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej.
Celem umowy przedwstępnej jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy przyrzeczonej. Strony co do zasady postanawiają zawrzeć umowę przedwstępną wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych (np. brak środków na zakup) lub prawnych (np. zakończenie postępowania spadkowego) nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale chcą zawarcie tej umowy zagwarantować prawnie na przyszłość.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna (wyrok SN z 16.09.2010 r., III CSK 289/09, LEX nr 686636).
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Co? Gdzie? Kiedy?
